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マンション購入Q&A

Thu, 22 May 2008 15:20:45 +0900

Q1.マイホーム購入を思い立ち、不動産探しをしえいますが、「地価が低値だから買いですよ」とよく言われます。本当に今は買い時なのでしょうか？
A1.「不動産の買い時」とは、大きく二つにわけられています。
①　不動産価格の動向や経済動向などからみた「買い時」
②　あなたのライフスタイルやライフサイクルからみた「買い時」
「不動産価格の動向や経済動向などからみた買い時」については、論じるまでもないかもいれません。
・不動産価格の動向：一部は上昇・下げとまりしているが多くの不動産は落下し続けている・経済動向：一向によくならない
つまり、この観点から見れば、一般的には今は不動産の買い時ではありません。最近の雑誌などでは、「賃貸しか持ち家か」の特集をよく組んでいますが、大体どの専門かも『今はデフレだから賃貸しが懸命』と結論づけています。
　この時考えるのが、あなたのライフスタイルやライフサイクルです。
　日本は持ち家政策が政府の方針であるため、賃貸住宅は「貧弱」です。どうしても賃貸では理想のライフスタイルが実現できないのであれば、無理のない範囲内で購入すればいいでしょう。
　そう考えるのであれば、「今が買い時」というよりも、「いつでも買い時」になります。地価が低値だから、という理由は関係ありません。
Q2.周囲の環境はどうやってチェックしますか？
A2.チラシやパンフレットを見ると、近所にあっては好ましくない施設（例えば風俗店、悪臭や騒音を出す工場や店舗）は記載されていません。営業担当者もネガティブな情報は話してくれません。「百聞は一見にしかず」、実際に現地付近を歩いてみる事が基本です。
　実地の検分では、コンパス（方位磁石）をもっていく事を勧めます。これで日照をチェックしてみましょう。
　調査の基本として、専門の調査会社などでも最初に行われている方法は「住宅地図」の閲覧です。ネットで閲覧をしたり、ファクシミリで受信できるサイトもあります。不動産業者が仲介なら、コピーをもらえるかもしれません。
関連資料ゼンリン（htt://www.zenrin.co.jp）
Q3.自由設計に制限はあるのですか？
A3.最近増えてきている「自由設計」「フリープラン」のマンション。しかし、本当の意味での自由にはほど遠いようです。
　最近の分譲マンションは、広告に書いていなくても仕様変更、設計変更を求める方が多いようです。新聞の折込チラシや広告にも「自由設計」を謳い文句に売り込んでいるものをよく見かけます。
　さて、「自由設計」に制限があるのかといいますと、もちろんのことですがあります。制限になる要因をあげますと、①法的要因②機能（設備）的要因、③経済的要因に分かれます。
Q4.ペットが住めるマンションはありますか？
A4.共同生活の場であるマンションでは、ペットを飼えないことが多いです。しかし、最近はペット飼育可能なマンションも増えています。
Q5.タワー型マンションのメリット・デメリットについて教えて下さい。？
A5.メリットといえば、眺望がいいこと、利便性のいい立地であること。さらにいうなら一つのステイタスともなることでしょう。デメリットは生活面で不便が生じることです。まず、上の階になればなるほど、布団や洗濯物は干せません。強風くらいでは建物は揺れませんが、大きな地震が起きたときは揺れることも覚悟しておいてください。
　これは、実際に高層マンションに住んでいる知人などがいたら、ぜひ体感させてもらうことをお勧めします。
Q6.管理組合には参加しなくてもいいでしょうか？
A6.管理に参加しないわけには行きません。マンションは購入者が好むと好まざるとに関わらず、マンションを購入した時点ですべての購入者が組合員になります。会合などに参加しないでいると、必要な情報がはいってこないでしょうし、住民とコミュニケーションもとれないでしょう。
Q7.一度マンション購入を申し込んだらキャンセルはできないのでしょうか？
A7.「申し込み」というのは契約前の予約にすぎないのでキャンセルはできます。その際に申込金も返してもらいましょう。もし業者が返さないと言ったなら、その業者は違法行為を働いていることになります。あとはものすごい借金を背負うことにもなるので最初から「買わない勇気」も時には必要でしょう。
Q8.部屋の作りは変えられないのですか？
A8.スケルトン・インフィル時代の到来
　SI住宅、SI工法とよく言われますが、これはスケルトン・インフィルのことです。
　骨組みとも言える躯体や教養設備をスケルトン、設備や内装、間仕切りなどの居住部分がインフィルです。これらを分けることで、耐久性と可変性が実現できます。
　スケルトン・インフィルだと躯体はそのままにして、内装だけを変えることになります。住んでいて不便を感じたら、また家族構成が変わったら、ニーズに合わせて間取りを変更できるのです。これが今後の主流になると思います。
Q9.住んで一年目で雨漏りが、これはもしかして欠陥なのでしょうか？
A9.残念ながら、お住まいのマンションはいわゆる「欠陥マンション」です。何十年もたって老朽化しているマンションで雨漏りが起きるのならともかく、できてから一年ちょっとで雨漏りするとは常識では考えられません。
Q10.モデルルームや現地は一回訪れたら充分ですか？
A10.できれば朝、昼、晩、平日と休日にも訪れるようにしたいものです。無理ならプロに依頼を頼みましょう。青田買いはリスクがいっぱいです

マンション用語集

Thu, 22 May 2008 15:19:38 +0900

【あ行】
青田売り→田に稲が実る前の稲穂の青い時期を意味する「青田」という言場を流用して、建物が竣工する前であるにもかかわらず、その建物の売買契約を結ぶやり方を指す言葉。マンションの販売では一般的になされている。
アティック→屋根裏部屋。グルニエ、ロフトなどともいう。収納スペースだけでなく、子供部屋や書斎、アトリエとして利用されることもあるが、天井高によっては法規上居室として利用できないので注意。
＞＞参考→ロフト
一般図→建築の設計は基本設計・実地設計とプロセスによって内容がかわり、また、意匠・構造・設備の業務分野によっても異なる。それらさまざの多くの設計図書のうち、平面図、立面図、断面図および配置図などが建物の概要を示すものとして一般図と呼ばれている。
＞＞参考→設計図書、配置図、平面図、立面図、断面図
インターネットマンション→建設当初からADSLや光ファイバーなどのインターネット用配線が敷設されているマンションをさす。各住戸が個別にインターネットを楽しめるだけでなく、マンション内の各連絡（回覧板や集会報告等）管理員室との連絡にもインターネットが使われるなどしている。
内法（うちのり）面積→住宅の床面積を表すときに、室内の壁の表面で囲まれた面積のことを内法面積という。対語：壁心（かべしん）面積。
エコマンション→シックハウスの原因となる化学物質をなるべく含まない建材や内装材を使うと同時に、太陽光を使って給油や発電をしたり、雨水を利用した灌水システムで屋上庭をつくるなど、住む人にも環境にもやさしいマンションがエコマンションである。
　環境への関心の高い人を集め、コーポラティブ方式でエコマンションを建てた例もある。
【か行】
買い替え特約→現在住んでいる住宅を売却して新しいマンションに移り住む場合に、マンションの事業主と結ぶ約束ごと。現在住んでいる住宅を売ることを前提として、新しく住む住宅を探す不動産取引上の約束。
階高→下の階の床面から上の階の床面までの高さ。天井高に比べて床のコンクリート（スラブ）や床材などの厚みの分だけ高くなる。この階高が高いと、天井が高くなるだけでなく、遮音性やメンテナンス性に優れた二重床・二重天井にしやすくなったり、床に段差のないバリアフリー構造にしやすくなるなど、居住性を高めることができる。
瑕疵担保責任→住宅に瑕疵（欠陥）が見つかった場合に、売主や施工会社が無料で修理したり、損害賠償に応じなければならないという。取り決めのこと。住宅品質確保促進法では、新築住宅の基本構造部分（基礎、柱、床、屋根など）について引渡しから10年間の瑕疵担保責任を義務付けている。基本構造以外の部分や中古住宅の瑕疵については、現状では売主が宅建業者なら2年、個人なら2ヶ月程度とするケースが多い。
壁芯面積→壁の中心線で計算される面積。建築基準方上の面積計算は全て壁芯もしくは柱芯の寸法から面積を計算している。
＞＞参考→内法面積
管理費→マンションに入居後、毎月支払うことになるのが管理費だ。使い途は管理人の人件費や教養施設のメンテナンス費、管理会社へ支払う経費、管理組合の運営費など、総会の決算報告などで管理費が正しく使われているかどうかチェックしたい。
　なお、中古マンションを買うときは、売主が管理費や修繕積立金を滞納していないか要チェック。滞納している物件を買うと、管理組合から滞納分を請求されることになる。
クーリングオフ→契約を締結したあとも違約金など一切なく契約解除できることが法律で定められているが、その期間のことを指す。一般的には、一週間から１０日程度なので、マンションの売買契約書の約款を注意して読むことが大切。
＞＞参考→契約態様
建築士→建築士法第２条ｎより定めれた、一級建築士・二級建築士・木造建築士がある。毎年開催される建設省の国家試験に合格したものに与えられる国家資格。それぞれに設計できる建物の規模が制限されている。木造の建築物で100平米以下のものの新築ならば、その工事に先立って建築士による設計は必要ない。
＞＞参考→マンション管理士
【さ行】
査定価格→自宅を売りに出すときに不動産会社に根付けしてもらう価格が査定価格。実際には査定価格よりやや上乗せした価格で売りに出すケースも多い。希望する条件で売れずに不動産会社に買い取ってもらう場合は、査定価格より低い価格になる場合がほとんど。
さや管ヘッダー方式→給排水の新しい配管工法。水の流れる管を、従来は直接コンクリートなどの中にうめて貫通させることが多かったため、管の老朽化の際の取替えなどが難しかったが、この工法はその名のとおり「さや」となる管をまずコンクリートに貫通させ、その中に樹脂製で柔軟性のある、つなぎ目のない管を通して給配水管とするため、メンテナンス性の向上や通水音の低減が図られるようになった。樹脂製の管であるため、金属製のそれと違い、赤水の心配もない。ヘッダーというのは、電気の分電盤のように、給排水の接続をとりまとめ、圧力や栓の開閉を一ヵ所で行えるようにしたもので、さや管式と合わせて採用されることが多い。
地盤調査→建築を計画する前には、その予定地の地盤の強度（地耐力と呼ぶ）を調査し、その地盤の特性に沿った建物基礎が設計される。そのための調査のこと。木造住宅などの比較的軽量な建物の場合は、スウェーデン式サウンディング試験と呼ばれる簡易な方式が主流であるが、それ以外の建築物の場合は、ボーリング調査といって、単に地耐力のみならず、地質のサンプルも採集する方法がとられる。地盤の特性は地耐力と地質との組み合わせで判断される。
＞＞参考→圧密沈下、液状化現象
ジャンカ→コンクリートの打ち込み作業の不良等の理由により、骨財（コンクリートに含まれる砕石など）の間に充分にセメントが充填されずに、コンクリート表面に骨材が現われてでこぼこの肌になった状態のこと。ジャンカは見た目が良くないばかりか、コンクリートの劣化にも影響を及ぼすので、補修を行わなければならない。
住宅ローン控除→住宅ローンを借りて家を買うと、10年間に渡って年末の住宅ローン残高の1％に当たる額が所得税から差し引かれる制度。控除を受けるには買った翌年に確定申告をしなければならない。サラリーマンの場合は2年目からは勤務先の年末調整のときに手続きすれば控除額が払い戻される。
設計図書→建物の設計図および仕様書一色を指す。確認申請や工事の見積もり、施工に必要な内容すべてが含まれる。新築分譲マンションは、どのような建物なのかは、契約前に建物が完成していないため目で見て確かめる事はできないが、設計図書を閲覧すれば竣工前に調べる事ができる。おおむね販売事務所に常備されている。新築も中古の場合も、できれば専門家に設計図書の内容説明を受けると、購入するマンションの全体像が把握できてよい。＞＞参考→一般図
【た行】
第三者管理→現在国内で行われている民間工事の多くはゼネコンによる単独施行が主流を占めているが、公共工事の場合は工事管理（設計事務所）と施工を分離するのが一般的であり、このような、施工とは別の、利益をともにしない第三者による工事管理を第三者管理と呼ぶ工事監理（監理者）は施工監理（監督）とは異なり、施工が設計図書の内容に適合しているかどうかを照合する作業であり、その性質から第三者によって行われることが本来のあるべき形であると考えられる。国土交通省も、住宅の工事においても施工業者とは別に工事監理者を置くように推奨している。
宅建業者名簿→不動産会社（宅地建物取引業者）の経歴や過去3年間の営業実績、過去に行政処分を受けた事がないかなどを記載した名簿。業者の免許番号がわかれば、都道府県の不動産業担当部署などで誰でも閲覧できる。
単純口率→外壁に設けられた窓の面積の床面積に対する割合。住宅性能表示制度の「光・視環境に関すること」で表示される。通常の住宅では、14～20％になることが多い。
長期修繕計画→マンションの外壁や屋上の防水、給排水管などは、日常のメンテナンスを実地していても長い年月の間には傷んでくる。それらの修繕には多額の費用がかかるので、20～30年の長期修繕計画を立てて必要な金額を見積もっておき、修繕積立金として居住者から毎月徴収しておく必要がある。
つくば方式→つくば市の建設省建築研究所で考案された方式。コーポラティブ住宅で、50年の定期借地権で借地、30年で地主はスケルトン（柱、梁、床などの構造躯体）を買い取ることができる。インフィル（住戸内の仕上げ、設備など）は購入者のもので、躯体を賃借し、50年経つと普通の賃貸借となる。地主にとって相続税上有利とされる。
＞＞参考→定期借地権
【な行】
生ゴミディスポーザー→キッチンに設置された投入口に生ゴミを入れると、粉砕してゴミ集積所に運ばれるシステム。ゴミ出しの手間がはぶける。国土交通大臣の認定した浄化処理機能付きの設備なら問題ないが、下水道に直接ゴミを流すタイプは周辺環境を悪化させてしまう。
中廊下→廊下の両側に住戸などを配する方式。
＞＞参考→開放廊下、片廊下
ニッチ→隙間、の意。建築では一般的に壁の厚みを利用してつくった窪みの空間などを指す。飾り棚として使われるようにつくられているものが多い。
二戸一エレベーター型→隣り合う二つの住戸が一台のエレベーターを共有するタイプ。間取りの中央部分に玄関が配置され、両方向がバルコニーに面している間取りが多い。
延べ床面積→建築基準法では正しくは「延べ面積」というが、一般にわかりやすくするためか、このように誤って使われている。建物の各階床面積の合計を指すが、建築基準法上の容積率の対象となる延べ面積（容積対象床面積）には、一定の条件下では、車庫や住宅の物置・地下室などの床面積は算入されない。
＞＞参考→法廷床面積、容積対象床面積
【は行】
配置図→敷地全体から建物の位置を示す図面。外溝や植栽を記入することもある。
＞＞参考→一般図、断面図、平面図、立て面図
媒介契約の種類→仲介会社に自宅の売却を依頼する際の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がある。一般媒介契約は複数の仲介会社に依頼することが可能。専属専任媒介契約では売主が自分で買い主を見つけることはできない分、仲介者の義務が厳しくなる。
バリアフリー→高齢者などが安全に暮らせるよう、住戸内の段差を解消したり、手すりを設置したりすることである。公庫ではバリアフリー住宅の金利を低くしたり、割り増し融資を受けられるようにするといった特典をもうけている。
分離課税→所得税の計算をするときに、土地や建物を売って得た所得（譲渡所得）は、ほかの所得と合算せずに税額を算出する「分離課税」となる。譲渡所得の課税では「3000万円特別控除」や「買い換え特例」「上と損失の繰越控除」など各種の特例が受けられる。
フリールーム→マンションなどで納戸、他目的ルーム、DENなどとも表記されている。建築基準法上、人が継続して活動する部屋（居室と呼ぶ、居間や各個室、寝室、食事室など）には一定の採光が得られるように、外部に面した開口部（サッシなど）が必要であるが、その基準を満たすことができない部屋が、このように呼ばれていることが多い。見た目には「部屋」でも、実際に居室として使用することは本来できない部屋ということである。
【ま行】
間取り図→平面図を簡単に略して表現した、間取りの分かる図。設計図書には含まれず、マンションや建売住宅の広告や簡単な説明に使われているもので、正確なものではない。
＞＞参考→平面図
水セメント比→コンクリートの強度を表わすもので、セメントの質量に対する水の質量の比率のこと。水セメント比が大きいとコンクリートを流し込みやすく施工がラクになるが、強度は低くなる。
　逆に、水セメント比が小さいと強度は増すが、施工しにくくなってしまう。
メゾネット→マンションでひとつの住戸が2層（2階）分の空間でできている形式。住戸の中に階段があり、一戸建てのような使い勝手となる。
免許番号→宅地建物取引業の免許番号、古いと信用度などの参考になる。
＞＞参考→宅地建物取引業
モデルルーム→未完成マンションを販売するため、工事現場の近くに仮説のモデルルームを建てて見学できるようにするケースが多い。設置コストやスペースの問題があるので、すべての住戸タイプを用意することは難しい。
　完成間近の住戸をモデルルームにしたてた「棟内モデルルーム」を設けたり、モデルルームを設置せずに完成してから販売するケースもある。
【や行】
優良中古マンション融資制度→住宅金融公庫の融資を受ける際に、一定の性能や構造基準などを満たしたマンションを優良中古マンションとして登録し、これらのマンションを購入する際には「基準金利適用住宅以外」よりも有利な融資金利で融資を受けることのできる制度。
＞＞参考→住宅金融公庫
ユーティリティー→家事のための作業室。洗濯機や洗濯流し、食品庫や家事道具の収納庫があり、アイロン作業や読み書きのためのカウンターなどが置かれているのが一般的。日常の動線を考慮して、キッチンや洗面所に隣接して計画されることが多い。
ユニバーサルデザイン→障害の有無に関係なく、どの人にも、また、すべての文化の違う国々の人にも、人目で使い方が理解でき、また、障害なく使えることを目的とされたデザインのこと。建築物のみならず、日用品や雑貨、また街並みのデザインまで、その対象は広い。
＞＞参考→シルバーハウジング、バリアフリー
予告報告→マンションの全住戸の価格が正式に決定する以前にされる広告。
＞＞参考→シリーズ広告、本広告
【ら行】
ラーメン構造→鉄筋コンクリート造（RC造）のうち、縦方向の柱と横方向の梁の出っ張りが室内に出やすい面もある。一方、壁と床という「面」で建物を支えるRC造が壁式構造で、室内がスッキリするが開口部に制約が生じやすい。
　なお、１１階建て以上の高層マンションでは、鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC造）が用いられることが多い。
ライトコート→「光庭」、「ライトウェル」とも表現される。読んで字のとおり、光を採り入れるための中庭のことであるが、マンションでは居室の採光を法規上満足させることができるだけのライトコートは少なく、浴室や玄関、キッチンなどに明るさを足したり、風を取り入れたりする目的のものがほとんどである。マンションの間取りとしては開放的に心地よく感じられるが、ライトコートは上下階に繋がる住戸の音や臭いの通り道ともなるので、プライバシーを気にかける人には注意が必要。
立体図→建物を東西南北側よりみた姿図面。
＞＞参考→一般図、配置図、断面図、平面図
ローン債権の証券化→金融機関が持っているローン債権（ローンを返済してもらう権利）を証券化し、投資家に販売すること。金融機関は債権をすぐに現金化して別の投資に回すことができる。
　一方、投資家にとっては延帯の少ないローン債権を買えば、安定した利回りを得る事が可能だ。最近は住宅ローンの債権を証券化する動きも活発化している。
ロフト→一般的には吹き抜け等天井高のある部分に一部床のような部分を設けて、梯子などで昇って利用するスペースのこと。大きさや開口部の有無、また天井高などにより、法規上、床面積や階に算入される場合とされない場合がある。
＞＞参考→アンティック
【わ行】
ワイドスパン→住戸の間口（ベランダに面した部分の長さ）が広く（一般的には７ｍ以上）、正方形に近い形の間取りタイプを「ワイドスパン型」と呼ぶ。間口が広いので日当たりがよく、南側にリビングや和・洋室など3室を配置するプランもよく見かける。
【英語】
EPS→電気設備配管スペースのこと。
MB→メーターボックスのこと。
PC工法→プレキャストコンクリート工法の略。あらかじめ、工場で型に入れたコンクリートパネルを製造し、それを現場に搬入して組み立てるだけの省力化工法。
PS→パイプスペース、またはパイプシャフトの略。機関設備配管スペースのこと。各種メーター類や給湯器を設置する場合もある。
RC造→鉄筋コンクリート造の略。前述の壁式構造、ラーメン構造、などがある。
＞＞参考→S造、SRC造、
S造→鉄骨造の略。鉄骨には重量鉄骨と軽量鉄骨があるが、一般にS造といえば、重量鉄骨造をいう。ラーメン構造、ブレース構造などがある。
＞＞参考→RC造、S造
SI住宅→スケルトンインフィル住宅の略。スケルトンは建物の柱や床などの構造躯体で、インフィルというのはその中の内装や設備等をいい、この二つを分離した工法による住宅。スケルトン部分は高い耐久性があり、インフィル部分は自由に変更ができるとされている。スケルトンだけでも登記が可能。逆梁工法をとる場合が多い。
SRC造→鉄骨鉄筋コンクリート造の略。鉄筋コンクリートの中に鉄骨をおき、鉄筋コンクリートの中に鉄骨をおき、鉄筋コンクリート造の剛な利点（圧縮力に強い）と、鉄骨造の柔な利点（曲げに強い）の双方をうまく組み合わせて外力に対抗しようとする考えの構造。構想階のマンションやビルに多く採用されている。＞＞参考→RC造、S造

マンションリンク集

Thu, 22 May 2008 15:17:54 +0900

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Mon, 19 Nov 2007 13:56:56 +0900

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